2013年10月20日
借りている住宅ローンどうすべきか！ やはり金利上昇が心配だから固定金利型へと考えた方へ！
長期固定金利住宅ローンの代表的商品のひとつにフラット35があります。フラット35で最も低い金利の推移で、平成24年7月に2％以下の1.94％以来、2％を越える月もありましたが、平成25年9月1.94％,10月1.93％と超低金利の状態で安定しつつあります。
日銀の異次元緩和により物価上昇2％が実現されるまで短期金利の上昇はないので変動金利はあまり変わらないでしょう。ただし、長期金利に連動する住宅ローン固定金利は、現在安定はしているものの、状況(インフレ期待や世界情勢など)により変動金利より早く変動するといわれています。
現状、長期固定金利のフラット35は金利面では大変有利な状態といえるでしょう。今回は、フラット35の借換について、利用条件と注意点などをお話したいと思います。
フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してご提供する長期固定金利住宅ローンです。
①現在返済している住宅ローンの返済が1年以上正常に返済していること。
1日の延滞でも不可です。返済の通帳で確認します。
②年収は400万円以上で、総返済負担率は35％以下が条件。総返済負担率とは、全ての借入(フラット35、自動車ローン、クレジット・リボ払いなど)の年間返済額を税込み年収で割った比率。
③借入は8000万円以下で、住宅の建設費または購入価格の100％以下。諸経費は含みません。諸経費込みの当初住宅ローンは借換ローンの対象にならず。
④一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上、原則、建築確認日が昭和56年6月1日以後であること。建物登記簿謄本で確認。
⑤借換借入額 「住宅ローン残高または住宅金融支援機構による担保評価額の200％」のいずれか低い額 たまにマンションで評価割れの場合があります。
＊フラット35借換のみ諸費用を含んでの借入ができます。
下記の諸費用
・借換融資手数料・登録免許税（抵当権設定・抹消）・印紙税（金銭消費貸借契約書）・司法書士手数料・初年度団信料
自己資金とのバランスと返せる返済額などをよく検討し借換ローンの額と返済期間を決定する。
⑥借入期間は15年以上または
・80歳－（現在年齢＋1）が上限
最初の住宅ローンの期間が25年など短い場合、借換で最終返済日が延長になる場合もあります。
⑦借入金利（10月、ジェイ・モーゲージバンク適用金利）
期間21年以上 1.93％
期間20年以下 1.61％
借換なので返済期間が20年以下の場合も多いので魅力的な金利となることが多い。
⑧団体信用生命保険「団信料」万一の場合住宅ローンが終了する。
住宅金融支援機構の団信の加入は任意であるが是非加入したい。
⑨火災保険は、返済期間をカバーするように加入する。
⑩融資手数料
・定率型 例 融資残高×2.1％ 金利は低い
・定額型 例 31500円 金利が高くなる
当神奈川県FP協同組合は、フラット35専門金融機関のジェイ・モーゲージバンクと提携しており、融資手数料は、定率型で1.3％、最低クラスの融資手数料となっています。
＊紙面の関係で全てのケースはご説明しておりません。
今回は、安心で計画的な長期固定金利の選択を決断した方へ代表的商品であるフラット35の借換について説明いたしました。是非ご活用願います。
佐藤 博明 2013年10月20日