2015年05月20日
第二弾！どうすべきか！住宅ローン金利タイプの選択?
住宅ローン長期固定金利の代表格であるフラット35の金利(最も低い金利)は、返済期間が21年から35年で2015年05月で1.46％となっています。(融資額が購入価額の9割以下) 借換ローンなどで返済期間が20年以下の場合1.23％となり、かなり有利です。今、既に住宅ローンを借りている方は、借換ローンをご検討ください。
特に、新築などのフラット35Ｓに該当すれば当初金利がマイナス0.6％ (金利Ａプランは10年間、金利Ｂプランは5年間)となり当初0.86％の超低金利になります。（Ｓについて省エネ・耐震・バリアフリー・耐久性等で技術基準のレベルが高い場合）
長期金利の不安定な動きがありますが、今まさにまだ超低金利で推移しているといえます。従来から住宅取得を考えている方は現状長期固定金利型住宅ローンの金利が低いことは極めて有利といえるでしょう。
また、変動金利型の住宅ローンの金利も0.775％（都銀で最も低い金融機関）と超低金利の状態が続いています。(固定金利選択型住宅ローンについては割愛します)
金利が低いと元利均等返済でも元利均等返済額の元本の減る割合も多く、利息部分は少なく魅力的です。ただ返済期間が２０年超３０年、３５年と長い場合や借入金額が大きい場合は、数年先も読めない不確実な時代ですから、将来に向けては、少しでもリスクとなりうることは減らしたいと考えたいものです。借入過多とか将来の金利リスクとかで今後将来に向けて耐えうる家計かは、レベルの高いＦＰ(ＣＦＰ兼ＫＦＰ住宅Ｇ 会員)に相談するのがベストです。特に住宅ローン借入前に将来のライフプランを作成し十分検討するのが当たり前の作業です。人生で最も大きな買い物でかつ家族の幸せの一つの手段ですから、慎重にご検討願います。
大きな買い物であるマイホームに関しては、特にリスクを避けたいですね。大事なマイホームを手放したくないと考えるのは、当然です。その大きなリスクとは、金利上昇リスクです。
変動金利型の住宅ローンのリスクは、金利が上昇したときに生じます。もちろん、どのくらい上昇するか、どの程度の期間上昇するのかなどで違いはあるでしょう。
そのリスクとは、
例 借入額3,000万円、0.775％,35年返済、元利均等返済81,577円の場合
① 返済額が変わるのは、6年ごとですが、金利が上昇すれば、6ヵ月ごとに返済額の内訳（元金と利息）が変わります。
元利均等であれば、当初の返済額の元本返済部分が小さくなり、借入残高減り方が鈍ってしまいます。
0.775％ 返済1回目 元金62,202 利息19,375＝81,577 2015年 現在
2.000％ 返済37回目 元金35,352 利息46,225=81,577 2018年 3年後
2.500％ 返済43回目 元金24,240 利息57,337=81,577 2018年 3年後
② 5年後に金利が上昇していると、返済額が当初より1.25倍の範囲内で増えてしまいます。仮に1.25倍ずつの場合、返済額81,577→101,971→127,464円
③ 借入残高が、思うように減っていかない事態やまったく減らない事態の可能性や、返済額が大きくなりすぎ返済できなくなる可能性もあります。この返済ができなくなる事態が大変な事態です。家の売却も視野に入れないといけない事態です。この事態を避けるために、常日頃あるいは、住宅取得前にライフプランなどのシミュレーションをＦＰと一緒に作成し,家族と今後の将来を真剣に計画していきましょう。
アベノミクスの今後はどうなるか分かりません。個人的には、第３の矢である成長戦略が成功してほしいと願っています。
アベノミクスが成功し景気や雇用が回復し賃金アップも実現し、物価が2％に上昇したら日本銀行の異次元の金融緩和やゼロ％金利政策(コールレートの誘導目標0.0％から0.1％)の解除が行われるでしょう。
その時の金利(名目金利)は、内閣府統計（経済財政の中長期試算H27.2)で経済再生ケースの試算では2018年3年後で3％、4年後3.5％ ,5年後4％と推移する予想です。
多くのエコノミストが2％物価上昇は無理といっていますが実現するまでは日銀の量的・質的緩和が継続され短期金利は上がらないでしょう。
長期金利も日銀の長期国債等の市場から大量購入によりそれほど上昇しないでしょう。しかし、このように長期金利は日銀の金融政策の影響は受けるが将来の期待や予想で変動し日銀ではコントロールできないといわれています。
また、固定金利型ローンは長期金利(10年国債利回り)に連動し、変動金利型ローンは新短期プライムレートに連動します。長期金利のほうが短期金利より早く反応しますので、一般人が様子を見て変動金利型ローンから固定金利型ローンへ有利に変えることは難しいようです。
一方、物価だけが上がって景気は不調で賃金も上がらずスタグフレーション（不況下の物価高）の状態に陥ることも考えられます。この場合金利はそれほど上がらないでしょう。
ただし、財政悪化は進行します。そして次のことがないとも限りません。
悪いシナリオとして借金大国の日本が信用を失い国債の暴落、利回り上昇、超インフレになるかもしれません。当然日銀は金利を上げないと収まらないでしょう。
変動金利型の住宅ローンの金利は、将来金利が上がることを想定外としているのではなく上がることを想定しているのです。金利リスクを是非意識してください。5年ごとの返済額の変更（返済額の大幅増加）の可能性、返済元本の減り方が鈍る、まったく減っていかないリスクを十分理解してないといけません。
是非安心な生活を目指し、将来にわたって家は家族を守る礎であってほしい。ＫＦＰ（神奈川県ＦＰ協同組合）住宅グループのＦＰと一緒にライフプラン（生活設計）を作成し、問題点を把握とその解決策を練り安心な生活を目指したいものです。
金利情勢に自信のない方や安全志向の強い方には、返済額の変わらない長期固定金利をお奨めします。
佐藤 博明 2015年05月20日