2016年03月10日
住宅ローン借換え！フラット35史上最低金利（H28年3月1.25%）
日銀のマイナス金利政策導入で、住宅ローン金利はさらに下がりました。
長期固定金利の代表格であるフラット35(最も低い金利)が2月1.48％から3月1.25％に金利が下がりました。民間銀行の多くの変動金利は0.625％となっています。
注目したいのは、3月では固定金利と変動金利の差が1.25－0.625=0.625%です。フラット35S(新規取得のとき)であれば、－0.3%(5年か10年)なので、0.325％の差です。この金利差は2％以上の時もありましたが、ここ3～4年は1％以下で推移しています。
この差は、金利上昇リスクのある変動型ローンをあえて選択すべきかを考える一つの指標です。
あえて、一言申し上げたいのは、大原則、金利が高いときは変動型、金利が低いときは、固定金利型だということです。
今、住宅ローンを借りている方で、どういう方がどのように借換え対応すれば良いのでしょうか？
①高い固定金利から低い固定金利へ
②高い変動金利（変動金利型や固定金利選択型、高い固定金利）から低い変動金利へ
③高い変動金利から低い固定金利へ 将来の金利リスクを意識
今後の金利の情勢がどうなるかは、神のみぞ知るということではあります。日銀の異次元の量的・質的金融緩和で消費者物価上昇2％を目指しましたが、うまくいかずマイナス金利政策の導入となりました。いつまでマイナス金利政策を続けるかはわかりませんが、短期・長期金利が超低金利の状態で続くでしょう。景気が良くなり、消費者物価が上昇し始めるのはいつなのかわかりません。考えたくはありませんが、財政破綻で国債暴落、ハイパーインフレで日本経済がおかしくなることだけは避けていただきたいと思います。
上記①については、フラット35（金利は毎月変わる）の場合、3月金利で最も低い金利で1.25％（期間20年1.02％）です。借入残高の大きさや残期間によって判断が異なりますが、今借りている金利と比べて0.5％以上差があればＦＰ（ファイナンシャル・プランナー）にご相談ください。
②と③は、変動金利が今後どうなるか、融資手数料、保証料、団信料（フラット35）などとの比較もあり複雑になります。住宅ローンの返済は長期にわたることが多く返済額も家計の中で大きな位置を占め続け、できれば返済額の変わらない安心な家計の維持ができる固定金利が望ましいと思います。金利の動向をどう見るかにより判断が変わってきます。悩ましい問題ですが、ＦＰとともに、具体的にシミュレーションしてみませんか。
いずれにしても、借換えのメリットが受けられる可能性のある方はＦＰに是非ご相談いただき、あわせて、ぜひ将来の生活設計もご検討いただき総合的に安心な生活を目指していただければ幸いです。
佐藤 博明 2016年03月10日