2018年12月30日
不動産投資の失敗を防ぐ！銀行等の審査は？
最近、不動産投資で話題になっている株式会社スマートデイズ(シェアハウス運営会社)が家賃保証をうたってシェアハウス物件を売っていましたが、投資家（買主）への支払家賃の減額後、停止となりました。
投資家への投資資金（購入資金）はスルガ銀行から融資されています。
スマートデイズは破綻手続開始決定を受けています。
700人以上の投資家（サラリーマンなど）が破産の危機を迎えています。
今回は、アパートローンの銀行等の審査について、基本的なことを説明いたします。
住宅ローンの場合は、自己居住用の目的がありますが、アパートローンの場合、投資目的・相続対策・土地の有効活用など目的は多種多様となります。
審査に関し、住宅ローンの返済原資は、給与等の収入です。担保は、自宅です。
FPのようにライフプランを重視しておりません。
借入時点だけの判断は、危険で、将来への生涯生活設計、住居の修繕費・教育費・老後の生活費、病気・介護・死亡などのリスクを考慮する必要があります。
アパートローンの場合は、事業としての採算性を重視します。また、万が一の破綻の場合に資金回収源としての担保評価も重要です。
事業面での審査では、返済原資となるアパート収益（賃料収入）の確実性を十分に調査します。
十分な入居需要はあるか、競争力ある物件かなど、将来発生する空き室の割合を、一定程度折り込んでいく必要があります。
賃貸料等の収益計画とその妥当性の検討、建築費・管理費・費用水準の判定と見通し、長期修繕計画の作成、収入・費用面の将来予測など。
また、サブリース方式の場合でも賃料検証の重要性が下がることはなく、一定期間経過後は、賃貸料の下落率が拡大することがあるので要注意です。
このように、通常の銀行等であれば、こういった審査が普通なのです。
今回は銀行等の審査はどうなのかという視点でのチェックを考えました。
アパートローンも住宅ローンと同じく返済原資の確保と将来へのしっかりした資金計画が重要なのです。
佐藤 博明 2018年12月30日