2019年01月30日
不動産投資における投資判断とは？
不動産投資について、サラリーマンや主婦の不動産投資ブームとなっていました。
失敗の例も起きてます。
そもそも不動産投資の判断は、どういうものがあるのか勉強したいと思います。
ＣＦＰのテキストに、不動産投資の判断は正味現在価値（ＮＰＶ）や内部収益率（ＩＲＲ）を用いて行う、とあります。
正味現在価値（ＮＶＰ）（Net Present Value））を用いた投資判断は、以下のとおりです。
ＮPV＞0 その投資は承認される。
ＮPV＜0 その投資は承認されない。
ＮPV＝0 その投資は採算上にある。（承認される）
ＮＰＶ（正味現在価値）
＝「キャッシュ・インフローの現在価値合計」－「キャッシュ・アウトフローの現在価値」
図表１により（ワンルームマンションを1,000万円で購入、Aは5年後950万円、Bは900万円で売却 ）
キャッシュ・インフロー（毎年の収入と売却代金の合計）
1年後から4年後まで72万円、5年後72万円＋売却代金950万円＝1,022万円
キャッシュ・インフローの将来価値を現在価値に換算すると、目減りするが、その割合を割引率という。
ここでは5%とします。複利現価率を使用します。
現在価値＝将来価値×複利現価率 エクセルで計算します。
キャッシュ・アウトフローは、投資額1,000万円です。
図表2によりNPVは、物件A、560,722円＞0、Bも＞0でその投資は承認されます。
BよりAの方が、リターンが多く有利と言えます。
NPV＝０、キャッシュ・アウトフローの現在価値＝キャッシュ・インフローの現在価値合計
この場合の割引率がIRR(内部収益率)です。
投資判断は、利益が費用より大きければ承認されます。
WACC資本コスト(Weighted Average Cost of Capital)、資本の費用は自己資金のコストと借入コストの加重平均で計算されます。
IRR=資本コストであれば、採算上の分岐点にあり、
IRR＞資本コストであれば、投資は承認されます。
IRR(図表3)の説明は割愛いたします。エクセルで計算できます。
このように、不動産投資の判断材料の一つとして取り上げましたが、メリット・デメリットもあります。
じっくり勉強して不動産投資に臨みたいと思います。
不動産投資における投資判断
佐藤 博明 2019年01月30日